Дольщики помогут сохранить историю

В закон о долевом строительстве собираются внести поправки, которые уже заранее вызвали резонанс в экспертной среде. Россиянам хотят разрешить покупать квартиры по ДДУ не только в новостройках, но и в зданиях-памятниках. Рассказываем, для чего это делается и каких результатов можно ожидать.

Суть вопроса

Интерес к проживанию в старинных зданиях у наших сограждан уверенно растет. За последний год количество таких запросов в интернете увеличилось многократно, утверждают в компании Formula City. Так, в Санкт-Петербурге число желающих поселиться в домах-памятниках выросло в пять раз, в Москве – в три с половиной раза. А, например, в Уфе и Челябинске и вовсе небывалый всплеск: там потенциальных покупателей недвижимости с историей стало больше в 45 и 36 раз соответственно.

Этот тренд эксперты связывают с развитием проектов по сохранению и реставрации объектов культурного наследия (ОКН). Напомним, в ноябре 2024 года была запущена федеральная программа по восстановлению ОКН. В числе прочего она включает выдачу льготных кредитов инвесторам, вкладывающим средства в сохранение и реставрацию исторических зданий. Ставки по таким ссудам не превышают 9% годовых – это вдвое ниже рынка. А в девяти пилотных регионах страны (Курской, Нижегородской, Новгородской, Рязанской, Самарской, Смоленской, Тверской, Ярославской областях и Забайкальском крае) ставка еще меньше – 4% годовых. Эти условия актуальны, если ключевая ставка находится в пределах 18% годовых.

В ближайшей перспективе инвестировать средства в исторические здания смогут не только юридические, но и физические лица. Такую возможность прорабатывают госкомпания «Дом.рф» и Министерство культуры РФ. Это позволит реставрировать ОКН с изменением их назначения. Подобные здания получат статус многоквартирных домов (МКД), благодаря чему появится возможность привлекать проектное финансирование.

Мнения экспертов

BN.ru спросил представителей рынка недвижимости, как они оценивают новую инициативу и насколько реально воплотить ее в жизнь. Мы получили довольно много аргументированных и развернутых ответов, которые решили опубликовать полностью, чтобы у потенциальных покупателей была максимально развернутая картина.

Мария Ольшанская, руководитель программы «Девелопмент и управление недвижимостью» ВШУ РУДН, общественный уполномоченный по культуре города Москвы:

– Я положительно оцениваю инициативу по внесению изменений в 214-ФЗ. В России 157 тыс. ОКН, из которых более 25% в неудовлетворительном состоянии. Возможность использовать новый механизм привлечения средств граждан и компаний для проведения работ по сохранению домов-памятников, в результате которых такие объекты будут признаны МКД, станет хорошим стимулом для инвесторов.

Если обратиться к истории, чаще всего городской ОКН – это либо главный дом жилой усадьбы, либо доходный дом. Доходный дом – целое направление в архитектуре и городском строительстве XIX века. Это многоквартирный жилой дом, изначально построенный или переоборудованный для сдачи помещений в аренду с целью получения прибыли. На первых этажах могли располагаться коммерческие помещения, а выше – удобное, качественное жилье (с поправкой на время). Логично использовать центральные локации для создания комфортных условий проживания, как временного, так и постоянного.

Риска утраты объекта культурного наследия или его ценности я не вижу, так как привлечение средств граждан будет возможно только в отношении ОКН, включенных в ЕГРОКН. Кроме того, осваивать эти деньги смогут только застройщики, имеющие в собственности все помещения в МКД – в случае его реконструкции, либо всё здание – в случае проведения работ по сохранению ОКН, при которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта.

Анна Фурсова, руководитель департамента девелопмента ГК «БЭЛ Девелопмент»:

– Инициатива разрешить продажу квартир в реставрируемых ОКН имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести привлечение частных инвестиций в реставрацию. Денег застройщиков или средств бюджета часто не хватает для проведения реставрационных работ, поэтому такой вид дополнительного финансирования позитивно скажется на сохранении культурного наследия.

В числе минусов отмечу риски дольщиков. Сроки завершения реставрационных работ могут сдвигаться в связи со сложностью их согласования и проведения, общественного мнения, которое может не совпадать с видением застройщика, и другими факторами, возникающими в процессе.

В последующем дольщики в безапелляционном порядке должны будут соблюдать охранное обязательство, которое они получат вместе с передачей квартиры. Сохранение/содержание предмета охраны такого ОКН также будет накладывать дополнительные затраты на собственников. Однако спрос на квартиры в домах с историей, где высокие потолки, индивидуальные планировки и уникальные фасады, всегда есть. Это станет премиальным сегментом рынка, где дольщики готовы платить за уникальность.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers:

– Инициатива полезна для повышения ликвидности объектов культурного наследия и увеличения прозрачности сделок. По данным на сентябрь 2025 года, в Санкт-Петербурге 25 ОКН реализуются застройщиками по предварительным договорам купли-продажи. Чаще всего такие договоры применяют при переоборудовании нежилых зданий в апартаменты или при реновации исторических квартирных домов. В общей сложности на первичном рынке представлено 678 таких лотов, из которых большинство (74%) составляют апартаменты.

Инициатива, во-первых, позволит ряду проектов реализовывать квартиры, а не только апартаменты. Во-вторых, обеспечит полноценную защиту покупателей, так как продажи будут происходить через ДДУ с использованием эскроу-счетов.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group:

– Современный рынок недвижимости пополняется различными типами проектов, и одной из практик стало преобразование ОКН в многоквартирные дома. Квартиры в отреставрированном памятнике архитектуры – это эксклюзивный товар для узкого сегмента покупателей, готовых платить за историю и престиж. Такие объекты часто расположены в центральных, давно сложившихся районах с развитой инфраструктурой, в шаговой доступности от парков, театров, школ и кафе, где построить новое здание практически невозможно.

Внесение поправок в 214-ФЗ откроет гражданам возможность приобретать жилую площадь в таких зданиях по ДДУ. Стандартный механизм эскроу теоретически защищает деньги дольщика – если проект не будет завершен, средства к нему вернутся, что является гарантией в контексте реставрационных проектов. Кроме того, ДДУ законодательно обязывает застройщика передать объект в оговоренный срок. Конечно, в случае с реставрацией даты окончания работ могут корректироваться, но сам факт наличия юридически обязательного срока – это плюс по сравнению с другими схемами инвестирования, где сроки могут быть размыты.

Таким образом, данная инициатива выглядит как потенциально прогрессивная: она открывает для покупателя возможность стать владельцем не просто квартиры, а эксклюзивного актива с инвестиционной ценностью. Это шанс безопасно и выгодно вложиться в уникальный продукт, который сочетает преимущества элитной недвижимости, защищенной сделки по ДДУ и исторического актива, не имеющего аналогов на рынке.

Владимир Ревенков, директор девелоперского направления Hansa Group:

– Это отличная новость! Почему это важно? Исторические дома почти всегда расположены в прекрасных локациях – тихие улицы, зеленые дворы, невысокая плотность застройки. Но сейчас их сложно покупать: льготной ипотеки нет, маржинальность ниже, и застройщики редко берутся за такие проекты.

Мы через это проходили на примере «Ауры» – сталинки 1955 года, расположенной в Выборгском районе Санкт-Петербурга. После капремонта она стала фактически новым бизнес-классом с актуальными функциями, но юридически оставалась вторичкой. И люди не могли взять льготную ипотеку – конечно, это тормозило продажи.

Скажу честно: рынок остро нуждается в таких мерах поддержки. Сегодня большая часть ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости Северной столицы идет по льготным ставкам. Если распространить поддержку и на такие проекты, мы получим шанс восстановить исторический фонд и дать людям возможность выбирать не только по ставке, но и по качеству жизни.

Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects:

– Инициатива выглядит достаточно спорной. С одной стороны, возможность продавать квартиры в исторических зданиях по ДДУ действительно открывает новый инструмент финансирования реставраций. Частные деньги приходят туда, куда государство и инвесторы обычно боятся заходить из-за высокой стоимости работ и сложных согласований. Для дольщиков это формально привычная схема – закон о долевом строительстве обеспечивает определенные гарантии.

С другой стороны, на практике есть ряд узких мест.

• Техническая сложность. Исторический фонд часто в аварийном состоянии. Стоимость и сроки реставрации могут в разы вырасти в процессе, что делает проект рискованным и для девелопера, и для дольщиков.
• Правовая неопределенность. Закон о долевом строительстве создавался для нового жилья, а не для реконструкций памятников. Многое придется «подгонять» через поправки, и остается вопрос, как будут работать гарантии Фонда защиты дольщиков в случае проблем.
• Инвестиционная привлекательность. Рынок для таких квартир будет узким и дорогим. Да, они могут быть интересны частным инвесторам и обеспеченной аудитории, но массовым продуктом это точно не станет.
• Городская среда. Есть риск, что под видом реставрации исторические здания будут фактически перестраиваться, и часть культурного наследия будет утрачена.

В целом сама идея оживить исторический фонд через частные деньги понятна, но ее реализация будет непростой. Я бы оценил поправки скорее как декларативные: они создают возможность, но реально применять инструмент будут единичные компании, способные выдержать и юридическую, и финансовую нагрузку.

Венера Шайдуллина, директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право»:

– Исторические здания часто требуют огромных вложений, которые бюджеты регионов или владельцы не тянут. Открытие долевого механизма может привлечь деньги граждан, которые будут фактически финансировать реставрацию.

Данное решение имеет ряд очевидных преимуществ. В частности, снижается бремя на бюджет – государству и муниципалитетам дается возможность переложить часть затрат на частные средства при условии четкого контроля. Создаются новые жилые фонды в исторической среде – при аккуратном подходе можно вернуть здания к жизни, оживить кварталы и сохранить архитектурную ткань. Еще один важный плюс – повышение прозрачности через эскроу-счета, что снижает риски потери средств дольщиками при неисполнении застройщиком своих обязательств.

Однако существуют серьезные риски и препятствия. Правовой статус ОКН накладывает особые ограничения на перепланировки, изменения фасадов, конструкции. Чтобы допустить ДДУ в таких зданиях, нужно четко прописать разрешенные изменения – во избежание нарушения предметов охраны.

Неопределенность при перераспределении обязанностей по содержанию также вызывает опасения. Владельцы квартир в домах-памятниках уже обязаны участвовать в содержании общего имущества и несут повышенные расходы. При новом режиме необходимо четко фиксировать ответственность за конструкции фасадов, перекрытия, коммуникации и внешнюю облицовку. Даже с эскроу-счетами сохраняются риски для дольщиков: при затягивании сроков, непредвиденных сложностях реставрации или судебных приостановках работы могут превратиться в «долгострои».

В старых зданиях часто обнаруживаются скрытые дефекты, требующие усиления конструкций и нестандартных коммуникаций, что требует экспертных обследований и дорогостоящих работ. Особое внимание следует уделить стандартам качества. В исторических зданиях отделка, материалы и технологические решения должны быть гибкими, но одновременно соответствовать историко-культурным требованиям.

Я оцениваю шансы на реализацию идеи как умеренно высокие, но при соблюдении ряда условий. Так, в поправках должен быть предусмотрен специальный «коридор» для исторических объектов, а региональные власти обязаны содействовать, а не препятствовать инициативе. Первые проекты должны быть пилотными с повышенной прозрачностью, а инвесторам и дольщикам следует проявлять осторожность. При грамотной реализации эта инициатива может стать важным инструментом обновления исторического жилого фонда. Однако хаотичное внедрение чревато перенапряжением уязвимых исторических зданий и судебными проблемами для дольщиков.

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat:

– Принятие этих поправок затронет только самые дорогие сегменты недвижимости, поэтому не окажет существенного влияния на рынок жилья в целом. Проекты реконструкции объектов исторической застройки предполагают ограниченный объем жилых помещений и значительные капитальные вложения на всех этапах реализации, что делает их нецелесообразными для объектов бизнес-класса. А вот в сегменте премиальных, и даже скорее элитных объектов, могут появиться новые интересные проекты, особенно в тех городах, где имеется плотная историческая застройка.

Следует учитывать, что здания, относящиеся к исторической застройке и обладающие статусом ОКН, требуют особого подхода как на этапе реконструкции, так и в процессе последующей эксплуатации.

Максим Долгов, основатель архитектурной мастерской DA:

– Инициатива разрешить продажу квартир в объектах культурного наследия по ДДУ выглядит как прагматичный и реализуемый шаг. Она встраивается в действующую государственную программу льготного кредитования реставрации, предлагая недостающий механизм привлечения прямых инвестиций от граждан. Это создает замкнутый цикл: средства дольщиков через эскроу-счета снижают финансовую нагрузку на инвестора, а государство получает отреставрированный памятник без прямых бюджетных затрат.

Реалистичность идеи высока, поскольку она опирается на работающую инфраструктуру. Важно соблюдать баланс между коммерческой целесообразностью и строгими требованиями к сохранению памятников. Ключевыми рисками остаются высокая итоговая стоимость квадратного метра и технологическая сложность адаптации исторических зданий под современное жилье. Инициатива является логичным развитием политики сохранения исторического наследия, но ее эффективность покажет практика.

*****

В качестве резюме. Если инициатива будет узаконена (а шансы на это, судя по всему, велики), то польза может выйти и для граждан, которым будет легче поселиться в старинном доме, и для казны, потому что расходы на реставрацию ОКН снизятся. И конечно, профит получится для самих исторических зданий, в которые вдохнут новую жизнь. Ожидается, что до 2030 года удастся восстановить порядка тысячи домов-памятников, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

13.10.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от studio4rt на Freepik